Tại sao giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng gấp 2 lần trong 2 năm qua (giai đoạn 2023-2025). Dự đoán sắp tới? (Phần 1)
Trong vòng hai năm qua, giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ghi nhận mức tăng trưởng đột biến, có nơi tăng gấp đôi so với năm 2023. Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố cung – cầu, mà còn phản ánh sự thay đổi căn bản trong xu hướng sống và hành vi mua nhà của người dân đô thị.
Mất cân đối cung - cầu
Từ 2020 đến 2023, TP.HCM gần như không có nhiều dự án mới mở bán do thủ tục pháp lý bị siết chặt, dẫn đến khủng hoảng nguồn cung, các dự án có thể mở bán đều cộng thêm nhiều chi phí, dẫn đến giá sơ cấp liên tục được đẩy lên. Trong khi đó, nhu cầu về căn hộ tại khu trung tâm và các đô thị quy hoạch bài bản như Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền, Vinhomes Ba Son, Tân Cảng, The Metropole, Empire City... vẫn rất cao. Dẫn đến việc người mua quay lại tìm đến các căn hộ thứ cấp, đã bàn giao và pháp lý đầy đủ, làm đẩy giá căn hộ lên mạnh.
Ngoài ra, Phú Mỹ Hưng (Q.7), Thảo Điền (TP. Thủ Đức) hay Vinhomes Central Park (Bình Thạnh)… là những khu đô thị đã hình thành hệ sinh thái hoàn chỉnh (hạ tầng, trường học, TTTM, công viên, bệnh viện, cộng đồng cư dân). Nhà đầu tư hay khách hàng mua ở, khai thác cho thuê đều có thể tận hưởng được mọi tiện ích có sẵn, tất cả đều là những "premium brand" bảo chứng cho chất lượng cuộc sống hàng ngày.
Đến cuối năm 2023 – 2024, khi Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành. Người gửi tiết kiệm rút vốn để tìm kênh đầu tư an toàn hơn, bất động sản trung tâm trở thành lựa chọn số 1. Làn sóng này tạo hiệu ứng đẩy giá thứ cấp tăng nhanh.
Sau một giai đoạn 2020–2022 ảm đạm, nhiều nhà đầu tư tin rằng bất động sản đã chạm đáy và chuẩn bị chu kỳ mới. Các thông tin về hạ tầng lớn (Metro, vành đai, mở rộng cao tốc, cầu Thủ Thiêm…) càng củng cố niềm tin rằng bất động sản sẽ bật mạnh. Quỹ đất khu vực trung tâm TP.HCM lại không còn nhiều. Các khu đã quy hoạch bài bản như Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền… gần như không thể mở rộng thêm. Nhà đầu tư nhìn thấy đây như một dạng tài sản hữu hạn (giống vàng) nên không ngần ngại xuống tiền để sở hữu vị trí chiến lược.
Thế hệ mua nhà mới – “Millennials & Gen Z”
Một yếu tố không kém phần quan trọng đó chính là thị hiếu khách hàng đang có sự chuyển dịch rõ rệt. Nếu như trước đây, cùng với một mức giá thì nhiều gia đình ưa chuộng nhà phố hẻm, thì nay thế hệ trẻ (28–40 tuổi) lại ưu tiên căn hộ chung cư. Họ tìm kiếm một nơi ở tiện nghi, an toàn, hiện đại, với đầy đủ tiện ích ngay dưới chân tòa nhà: hồ bơi, phòng gym, spa, phòng đọc sách, khu vui chơi trẻ em… Những tiện ích này không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống, mà còn mang lại sự văn minh, cộng đồng gắn kết – điều mà nhà phố hẻm khó đáp ứng.
Bên cạnh đó, chung cư hiện đại còn giải quyết những bất cập của nhà hẻm: hạ tầng chật hẹp, tình trạng ngập nước, thiếu chỗ đậu xe, môi trường sống phức tạp. Xu hướng này cũng tiệm cận với chuẩn mực quốc tế tại các đô thị lớn như Singapore, Bangkok hay Hong Kong, nơi mô hình “high-rise living”-sống trong các căn hộ cao tầng, quy hoạch chuẩn đã trở thành lựa chọn tất yếu.
Từ những yếu tố trên, có thể thấy mức tăng giá 100% trong hai năm qua không chỉ phản ánh sự khan hiếm nguồn cung, mà còn cho thấy căn hộ chung cư đã và đang trở thành chuẩn mực sống mới tại TP.HCM, thay thế dần cho tư duy “an cư” kiểu cũ với nhà mặt đất. Đây là sự thay đổi mang tính cấu trúc và sẽ tiếp tục định hình thị trường trong nhiều năm tới.
...nhưng liệu đà tăng trưởng này có bền vững? Phần 2 sẽ đề cập đến dự đoán và những rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc trong giai đoạn sắp tới.