Shophouse hết thời hay là tài sản để đời trong kỷ nguyên Thương mại điện tử

Trong vài năm trở lại đây, loại hình shophouse (nhà phố thương mại) đã trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, những tranh luận gần đây cho thấy shophouse không còn “dễ sinh lời” như giai đoạn bùng nổ trước kia. Giá bán cao, lợi nhuận khai thác thương mại chưa tương xứng, trong khi xu hướng thương mại điện tử đang dần thay đổi hành vi tiêu dùng, đặt ra câu hỏi: Liệu đầu tư shophouse trong các khu đô thị mới có còn là khoản đầu tư đáng giá?

Bối cảnh thay đổi: Thương mại điện tử “nuốt” thị trường bán lẻ truyền thống

• Doanh thu online bùng nổ: Việt Nam nằm trong nhóm thị trường thương mại điện tử tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á, với tốc độ trung bình trên 20%/năm, doanh thu TMĐT dự kiến sẽ chạm ngưỡng 30 - 35 tỷ USD trong năm 2025. Người tiêu dùng dần quen mua sắm trực tuyến thay vì đến cửa hàng.
• Mặt bằng truyền thống bị bỏ trống: Hàng loạt trung tâm thương mại, cửa hàng phố lớn tại TP.HCM đã ghi nhận tình trạng khó lấp đầy sau dịch. Các thương hiệu giảm mở điểm bán vật lý để cắt chi phí, tập trung logistic và bán online.
• Câu hỏi đặt ra: Khi hành vi tiêu dùng thay đổi, liệu shophouse – vốn được định vị là “ngôi nhà vừa ở vừa kinh doanh” – có còn giữ giá trị thương mại?

Giá trị đặc thù của shophouse trong đô thị mới

Khác với mặt bằng phố lớn, shophouse trong các khu đô thị lại mang tính "cộng đồng khép kín" và hưởng lợi từ sự phát triển đồng bộ và nhu cầu nội khu:

• Khách hàng sẵn có: Cư dân trong khu đô thị hình thành tầng lớp tiêu dùng ổn định, ưa chuộng dịch vụ tiện lợi ngay trước cửa nhà.
• Tỷ lệ khai thác cao hơn: Các dịch vụ thiết yếu như cà phê, nhà hàng, phòng khám, giáo dục, spa, minimart… thường có nhu cầu lâu dài.
• Giá trị khan hiếm: Trong một khu đô thị vài chục hecta, số lượng shophouse thường rất hạn chế (chỉ chiếm 5–10% quỹ sản phẩm) và vị trí nằm trên các trục đường chính, lộ giới rộng và có lưu lượng giao thông đông đúc.
• Chức năng ở và kinh doanh được bố trí riêng: Trong các khu đô thị được quy hoạch thì chức năng nhà để ở và nhà ở kết hợp kinh doanh được quy định rõ, không tự do mở cửa hàng như các tuyến phố truyền thống, tạo nên chuẩn sống kiểu mới và lợi thế kinh doanh cho các shophouse.

Điều này khiến shophouse trở thành sản phẩm “hai trong một”: vừa để ở, vừa kinh doanh, đồng thời đóng vai trò “tài sản để đời” cho các gia đình muốn định cư lâu dài.

Senturia An Phú – tiềm năng shophouse tại Khu Đông TP.HCM

Senturia An Phú – dự án nổi bật trong khu đô thị Rạch Chiếc – có nhiều yếu tố khiến shophouse tại đây được giới đầu tư quan tâm:

• Vị trí chiến lược: Nằm trên mặt tiền song hành cao tốc LT-DG, kế bên Đại lộ Mai Chí Thọ kết nối trực tiếp Thủ Thiêm, trung tâm Sài Gòn và Sân bay Long Thành trong tương lai.
• Trung tâm mới: Khu đô thị Rạch Chiếc được định hướng trở thành trung tâm thể thao – giáo dục – thương mại của khu Đông, tạo sức hút cư dân tri thức và chuyên gia nước ngoài, tạo ra cộng đồng tiêu dùng chất lượng, sẵn sàng chi trả cho dịch vụ tiện ích ngay trong khu.
• Khai thác nội khu: Với số lượng hàng ngàn căn hộ của dự án The Privé, Saigon Sport City và các dự án nhà phố, biệt thự xung quanh, shophouse tại Senturia An Phú có sẵn “dòng khách hàng” ổn định, không phụ thuộc hoàn toàn vào bên ngoài.
• Yếu tố khan hiếm: Số lượng shophouse giới hạn chỉ 91 căn, trong khi nhu cầu dịch vụ cao cấp cho cư dân thượng lưu tại đây sẽ gia tăng cùng với tốc độ lấp đầy khu đô thị.

Góc nhìn đầu tư

Thực tế, shophouse không phải là sản phẩm dành cho tất cả. Trong ngắn hạn (3–5 năm) shophouse khó mang lại tỉ suất cho thuê hấp dẫn, do thị trường bán lẻ vật lý chịu áp lực lớn từ thương mại điện tử. Sản phẩm shophouse phù hợp với những nhà đầu tư hoặc gia đình:

• Tìm kiếm tài sản tích lũy lâu dài thay vì đầu cơ ngắn hạn. Trong trung – dài hạn (5–10 năm) khi cộng đồng cư dân về ở đầy đủ, nhu cầu tiện ích tại chỗ tăng mạnh, các shophouse đẹp sẽ trở thành “điểm dịch vụ trọng yếu”, giá trị khai thác và giá trị bán lại đều được củng cố.
• Muốn kết hợp kinh doanh dịch vụ – làm văn phòng – để ở trong cùng một không gian.
• Định vị giá trị tài sản truyền đời, bởi loại hình này vừa mang tính biểu tượng vừa gắn liền với cộng đồng cư dân.

Nếu coi shophouse là “cỗ máy in tiền” như trong giai đoạn 2016-2019 thì dễ thất vọng; nhưng nếu nhìn như một tài sản tích lũy bền vững gắn liền với sự phát triển đô thị và vị thế xã hội, shophouse vẫn là lựa chọn an toàn trong bối cảnh đô thị mới đang mở rộng.

Ngoài ra, có một thực tế khác cần nhìn nhận thẳng thắn là mức giá shophouse hiện nay thường bị các chủ đầu tư đẩy lên rất cao, thậm chí vượt xa giá trị khai thác thực tế. Không ít dự án đưa ra giá bán shophouse ngang bằng hoặc cao hơn giá đất mặt tiền đã kinh doanh ổn định ở khu vực trung tâm, trong khi xung quanh vẫn còn là công trường hoặc dân cư thưa thớt. Điều này tạo ra một “khoảng cách kỳ vọng” rất lớn: nhà đầu tư bỏ vốn nhiều nhưng dòng tiền khai thác khó có thể tương xứng.

Đặc biệt, nhiều dự án phát triển shophouse theo mô hình đại trà, bố trí hàng chục đến hàng trăm căn tương tự nhau, không có ưu thế về vị trí hay khả năng hút khách nổi trội. Trong bối cảnh đó, chỉ những căn shophouse sở hữu vị trí độc tôn – như cổng ra vào, gần trục chính, hoặc sát khu tiện ích trọng điểm – mới thật sự có cơ hội sinh lời và giữ giá lâu dài.

Kết luận

Shophouse trong các khu đô thị mới như Senturia An Phú không còn là sản phẩm “đầu tư lướt sóng” hay “siêu lợi nhuận” ngắn hạn. Thay vào đó, chúng trở thành tài sản khan hiếm, giá trị dài hạn, phục vụ nhu cầu cộng đồng cư dân có yêu cầu cao hơn về dịch vụ chất lượng và sự tiên nghi.

Trong bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ và hành vi tiêu dùng thay đổi, nhà đầu tư thông thái sẽ không nhìn shophouse như “cửa hàng phố” truyền thống, mà như tài sản tích lũy vừa ở – vừa khai thác dịch vụ cao cấp – vừa giữ giá trị bền vững theo thời gian.