Tại sao giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng gấp 2 lần trong 2 năm qua (giai đoạn 2023-2025). Dự đoán sắp tới? (Phần 2)

Aug 28, 2025

Tiếp nối Phần 1 khi bài viết đề cập đến một số yếu tố làm mặt bằng giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh trong thời gian ngắn, bao gồm cả yếu tố cung - cầu và việc thay đổi hành vi mua nhà của cư dân đô thị. Thì ở trong Phần 2 này, dựa trên những số liệu, tình hình kinh tế vi mô, vĩ mô, chính sách đầu tư công và dự luật thay đổi của nhà nước, hành vi của người mua nhà trong tương lai, chúng ta sẽ cùng thảo luận đưa ra những dự đoán về biến động thị trường trong tương lai, cùng với đó là những rủi ro cần cân nhắc dành cho nhà đầu tư trong giai đoạn này.

Dự đoán diễn biến

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2023–2025, thị trường căn hộ TP.HCM nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá trong trung hạn, nhưng tốc độ sẽ chậm lại và phân hóa mạnh mẽ hơn. Các dự án ở trung tâm hoặc khu đô thị được quy hoạch bài bản như khu Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng, Vinhomes Central Park… sẽ vẫn là “hàng hiếm”, giữ giá ổn định và có tiềm năng tăng trưởng nhờ việc khai thác tốt dòng tiền, giá trị ở và cho thuê đều tốt, lãi suất ngân hàng hấp dẫn.

Tại khu Đông TP.HCM với kỳ vọng loạt hạ tầng được kích hoạt ví dụ như Thông xe kỹ thuật một phần Vành đài 3, cầu Nhơn Trạch (tháng 11/2025); khai thác kinh doanh thương mại tại các trạm tuyến Metro số 1 (tháng 11/2025). Tháng 09/2025, loạt dự án căn hộ cao cấp với mức giá từ 150 - 200 triệu đồng/m2 được ra mắt bởi các Chủ đầu tư sẽ tạo được một hiệu ứng truyền thông tốt và tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, tình trạng Cung nhiều nhưng lệch pha với nhu cầu số đông vẫn hiện hữu, nhà đầu tư cần lựa chọn dự án phù hợp với tài chính, tránh áp lực thanh khoản trong thời gian ngắn hạn.

Trong khi đó, những dự án xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện, những khu vực chưa có nhiều tiện ích điện đường trường trạm, đáp ứng nhu cầu sống của cư dân và tạo ra nhiều công ăn việc làm sẽ khó có sự tăng trưởng, tỉ suất cho thuê cũng thấp so với giá bán, không phù hợp khi đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, có thể gây áp lực thanh khoản, dẫn đến chênh lệch giá ngày càng rõ.

The Metropole Thủ Thiêm, một dự án căn hộ có giá trị cao nhưng luôn được săn đón nhờ vị trí đẹp ngay trung tâm tài chính Thủ Thiêm

Một xu hướng khác là việc người trẻ mua nhà tiếp tục chiếm ưu thế. Họ sẵn sàng chấp nhận mức giá cao để đổi lấy chất lượng sống và tiện ích khép kín, quy hoạch đồng bộ và bải bản. Do đó, các chủ đầu tư sẽ ngày càng chú trọng phát triển căn hộ và nhà ở theo phong cách sống hiện đại, chú ý không gian xanh, dịch vụ cộng đồng, mô hình “all-in-one” ngay trong khuôn viên dự án. 

Senturia An Phú được quy hoạch bài bản và an ninh khép kín với nhiều mảng xanh, tiện ích nội khu đẳng cấp, kết nối giao thông thuận lợi

Cân nhắc rủi ro

Tuy nhiên, thị trường cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Trước hết là rủi ro bong bóng giá, khi mức tăng quá nhanh trong thời gian ngắn có thể vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Việc đầu tư một khu đô thị "all-in-one" nhiều hạ tầng mảng xanh, tiện ích cộng đồng cũng làm đội lên nhiều chi phí làm tăng giá bán. Điều này dẫn đến nguy cơ chững lại hoặc điều chỉnh giá trong tương lai.

Thứ hai, áp lực tài chính đối với người vay mua nhà ngày càng lớn, đặc biệt khi lãi suất thay đổi do những biến động về kinh tế, chính trị trong nước và trên thế giới hoặc nguồn thu nhập không ổn định. Ngoài ra, rủi ro pháp lý ở một số dự án chưa hoàn tất thủ tục cũng có thể ảnh hưởng đến niềm tin thị trường.

The Global City, dự án all-in-one với siêu thị, trường học, nhiều mảng xanh, nằm ở khu đô thị Nam Rạch Chiếc, đối diện Senturia An Phú

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh của các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp. Nếu hạ tầng giao thông kết nối về TP.HCM hoàn thiện, dòng vốn và nhu cầu nhà ở có thể dịch chuyển ra ngoài, làm giảm sức nóng ở khu vực nội thành.

Tóm lại, triển vọng thị trường căn hộ TP.HCM vẫn tích cực nhờ nhu cầu thực và xu hướng sống mới, nhưng nhà đầu tư và người mua cần thận trọng trước những rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là về giá, cách sử dụng đòn bẩy tài chính và pháp lý.