Blog

Trong thời gian diễn ra Đại hội Đại biểu Đảng bộ TP HCM lần thứ nhất, nhiệm kỳ 2025-2030, chúng ta cùng điểm lại một tin tức quan trọng có thể có tác động đến kinh tế Thành phố nói riêng và kinh tế cả nước nói chung. Đó là sự kiện Lotte mong muốn tiếp tục làm dự án Thủ Thiêm Eco Smart City. Khi một tập đoàn quốc tế như Lotte tuyên bố chấm dứt dự án rồi bất ngờ quay lại với những điều kiện “ưu đãi đặc biệt”, đó không phải chỉ là câu chuyện thương mại, mà là một dấu hiệu chính sách, tâm lý đầu tư, và <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/chien-luoc-dau-tu-bds-phong-thu" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/chien-luoc-dau-tu-bds-phong-thu" target="_blank" rel="noopener">cơ hội lớn cho vùng đất Thủ Thiêm</a> trong cuộc đua trở thành Trung tâm tài chính quốc tế (TTTCQT).<h3>1. Ba điều kiện “nòng cốt” Lotte đề xuất &amp; ẩn ý phía sau</h3><table style="border-collapse: collapse; width: 100%;" border="1" data-mce-style="border-collapse: collapse; width: 100%;"><tbody><tr><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Điều kiện</td><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Ý nghĩa chiến lược</td><td style="width: 33.335%;" data-mce-style="width: 33.335%;">Rủi ro &amp; áp lực vĩ mô</td></tr><tr><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Điều chỉnh tỉ lệ sở hữu giữa công ty thành viên</td><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Lotte muốn giữ linh hoạt vốn trong nội bộ, dễ điều phối dòng vốn, chủ động cấu trúc tài chính mà không phụ thuộc hoàn toàn quy định “nội bộ quốc tế”.</td><td style="width: 33.335%;" data-mce-style="width: 33.335%;">Cho thấy ràng buộc quy định sở hữu doanh nghiệp vốn ngoại hiện vẫn là áp lực lớn. Việc thông qua sẽ là bước đột phá về cơ chế.</td></tr><tr><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Cho phép thu hút nhà đầu tư bên ngoài tối đa 35%</td><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Mở cửa cho quỹ, cổ đông chiến lược quốc tế “vào chung vốn” giúp Lotte giảm áp lực vốn tự có, chia sẻ rủi ro và gia tăng uy tín quốc tế.</td><td style="width: 33.335%;" data-mce-style="width: 33.335%;">Nếu quy định này được chấp thuận, sẽ tạo tiền lệ cho các dự án lớn khác kêu gọi vốn quốc tế dễ hơn.</td></tr><tr><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Miễn thu bổ sung 5,4%</td><td style="width: 33.3325%;" data-mce-style="width: 33.3325%;">Giảm chi phí tài chính &amp; chi phí “ẩn” giúp dự án khả thi hơn ở mức giá mà thị trường có thể chấp nhận.</td><td style="width: 33.335%;" data-mce-style="width: 33.335%;">Nếu miễn 5,4% cho Lotte, sẽ cần cân đối giữa quyền lợi công &amp; hiệu quả dự án — có thể gây tranh luận về tính công bằng.</td></tr></tbody></table>Bản thân việc <a data-mce-href="https://vnexpress.net/lotte-se-ngung-thuc-hien-du-an-thu-thiem-eco-smart-city-4941155.html" href="https://vnexpress.net/lotte-se-ngung-thuc-hien-du-an-thu-thiem-eco-smart-city-4941155.html" target="_blank" rel="noopener">Lotte gửi văn bản dừng dự án</a> vào ngày 20/08/2025 (khi giá đất được duyệt lên 16.190 tỉ đồng — chiếm khoảng 80 % vốn đầu tư dự kiến) đã cho thấy áp lực tài chính cực lớn. <a data-mce-href="https://tuoitre.vn/duoc-tp-hcm-kien-nghi-thao-go-vuong-mac-eco-smart-city-tiep-tuc-trien-khai-20251004074046487.htm" href="https://tuoitre.vn/duoc-tp-hcm-kien-nghi-thao-go-vuong-mac-eco-smart-city-tiep-tuc-trien-khai-20251004074046487.htm" target="_blank" rel="noopener">Khi TP.HCM và Bộ Tài chính nhanh chóng tiếp nhận kiến nghị và báo cáo Thủ tướng</a>, điều đó cho thấy thành phố ý thức rằng cần giữ môi trường đầu tư quốc tế và sẽ chấp nhận thương lượng cơ chế với chủ đầu tư chiến lược.<figure id="figure-0oiwxbg574mgqajn00"><img id="0oiwxbg574mgqajn00" src="https://cdn.durable.co/blocks/3boADaoZ3SM8Q9EIslzxq5NpOl2Fi2ptNLJCqQD6SAZEQBnxTqEmg8sCfCcKCJBe.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Lotte Eco Smart City và một góc trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm trong tương lai" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/3boADaoZ3SM8Q9EIslzxq5NpOl2Fi2ptNLJCqQD6SAZEQBnxTqEmg8sCfCcKCJBe.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Lotte Eco Smart City và một góc trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm trong tương lai</figcaption></figure><h3>2. Lotte &amp; Thủ Thiêm: tín hiệu gì cho TTTCQT tương lai?</h3><ul><li>Môi trường đầu tư linh hoạt hơn: nếu 3 điều kiện Lotte yêu cầu được chấp thuận, đó là sự khẳng định rằng Thủ Thiêm sẽ có “khoảng trời đặc biệt” về cơ chế vốn, thuế – phí so với khu đô thị tiêu chuẩn.</li><li>Cơ hội dòng vốn quốc tế: sự tái gia nhập của Lotte có thể tạo hiệu ứng lan tỏa — các NĐT ngoại sẽ cảm thấy yên tâm hơn khi biết chính quyền sẵn sàng điều chỉnh cơ chế để giữ chân “đối tác chiến lược”.</li><li>Gắn với nghị định TTTCQT: Bộ Tài chính đang soạn Dự thảo Nghị định để hướng dẫn <a data-mce-href="https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Nghi-quyet-222-2025-QH15-Trung-tam-tai-chinh-quoc-te-tai-Viet-Nam-663581.aspx" href="https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Nghi-quyet-222-2025-QH15-Trung-tam-tai-chinh-quoc-te-tai-Viet-Nam-663581.aspx" target="_blank" rel="noopener">Nghị quyết 222/2025/QH15</a>, áp dụng cơ chế đặc quyền, thủ tục hành chính đặc biệt cho TTTCQT. Việc Lotte đòi điều chỉnh sở hữu, miễn thu bổ sung rất có thể là “ước lượng thử nghiệm” cho các điều khoản mà Nghị định TTTCQT sẽ cho phép.</li><li>Tăng thanh thế của TTTCQT Thủ Thiêm trên bản đồ tài chính: trước mắt đã có lễ khánh thành Saigon Marina IFC — một biểu tượng cho hoạch định TTTCQT tại HCM. Các dự án tên tuổi quay lại Thủ Thiêm sẽ đóng góp vào branding “khu tài chính quốc tế sắp thành hình”.</li></ul><figure id="figure-lhc45k3ylmgqano7o"><img id="lhc45k3ylmgqano7o" src="https://cdn.durable.co/blocks/3bCHxRGVTabD3dnKS8I0q5PGhltm4ge81Ebf08WvNzAhidV3VRArCzzjfHuwye0c.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Saigon Marina IFC - dự án mở đầu cho sự hình thành Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/3bCHxRGVTabD3dnKS8I0q5PGhltm4ge81Ebf08WvNzAhidV3VRArCzzjfHuwye0c.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Saigon Marina IFC - dự án mở đầu cho sự hình thành Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM</figcaption></figure><h3>3. Dự đoán &amp; kịch bản trong 6–18 tháng tới</h3><ul><li>Cơ chế Lotte đề nghị có thể được chấp thuận có điều kiện: có thể phải kèm cam kết tiến độ, điều kiện công khai minh bạch, giám sát nhà nước.</li><li>Nhiều doanh nghiệp lớn tiếp theo sẽ “bắt chước”: nếu Lotte được ưu đãi, các Tập đoàn công nghệ, tài chính quốc tế khác có thể đặt điều kiện tương tự khi nộp hồ sơ đầu tư tại Thủ Thiêm.</li><li>TTTCQT Thủ Thiêm có thể được vận hành hình mẫu từ 2025: nếu dự thảo Nghị định và các văn bản hướng dẫn được ban hành kịp, Thủ Thiêm sẽ là vùng thí điểm cho các cơ chế tài chính vượt trội (ví dụ: sandbox Fintech, ưu đãi sở hữu vốn, “quyền thử nghiệm” sản phẩm tài chính).</li><li><a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/tai-sao-gia-can-ho-gap-2-phan-2" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/tai-sao-gia-can-ho-gap-2-phan-2" target="_blank" rel="noopener">Giá BĐS cao cấp &amp; diện tích đất “tài chính” sẽ tăng mạnh</a>: quỹ đất được phép sử dụng cho trụ sở tài chính, sàn giao dịch, văn phòng cao cấp… sẽ có giá vượt trội so với đất nhà ở thông thường.</li><li>Tăng dòng vốn huy động qua chứng khoán &amp; quỹ quốc tế: để đón TTTCQT, các công ty niêm yết, quỹ đầu tư quốc tế sẽ đầu tư vào cổ phần dự án. Có thể có sự kết nối giữa cơ chế quyền sở hữu vốn tại dự án – với thị trường chứng khoán HCM.</li></ul><figure id="figure-3luwaendklmgqapd1q"><img id="3luwaendklmgqapd1q" src="https://cdn.durable.co/blocks/2cHUvHe3J7YvIAgCikdtn86rD1jKDPK1zpkFu3r4FSMHLTSpX3EEuH9bBqL7yVH2.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 5%;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="TP.HCM - Đầu tàu kinh tế của cả nước đang đứng trước vận hội mới" data-positionx="50%" data-positiony="5%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/2cHUvHe3J7YvIAgCikdtn86rD1jKDPK1zpkFu3r4FSMHLTSpX3EEuH9bBqL7yVH2.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 5%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">TP.HCM - Đầu tàu kinh tế của cả nước đang đứng trước vận hội mới</figcaption></figure><h3>4. Kết luận</h3>Việc Lotte “nghỉ dự án” rồi quay lại với 3 điều kiện là một lời cảnh báo lẫn tín hiệu mở cửa cơ chế mới cho Thủ Thiêm — nơi không chỉ là đô thị mới mà còn là nơi thử nghiệm chính sách tài chính, vốn và cơ hội quốc tế. Nếu những điều kiện của Lotte được chấp thuận, không chỉ riêng dự án này được hưởng lợi, mà Thủ Thiêm sẽ bước vào thời kỳ chuyển mình mới — từ một dự án bất động sản cao cấp thành hình mẫu tài chính – đầu tư quốc tế.Anh/chị tìm hiểu thêm các bài viết liên quan, vui lòng <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog" href="https://thesenturia-anphu.com/blog" target="_blank" rel="noopener">click tại đây</a>.

Lotte quay lại Thủ Thiêm với 3 điều kiện “cần & đủ” — tín hiệu mới cho TTTCQT Thủ Thiêm?

Real Estate Investment and Market Growth Concept. Analyzes real estate market growth trends. Graph show rising house price, interest rate, property mortgage, loan home, and investment opportunities.

Trong vài năm gần đây, nhiều dự án bất động sản được chủ đầu tư hoàn thiện pháp lý trước khi mở bán – một điều tích cực vì giúp người mua an tâm hơn. Tuy nhiên, đi kèm với đó là sự xuất hiện của hàng loạt gói vay linh hoạt, chương trình thanh toán kéo dài, thậm chí “vay 0% lãi suất” trong giai đoạn đầu. Chính sự “kết hợp hoàn hảo” giữa pháp lý minh bạch và tài chính ngân hàng này đã vô tình (hoặc cố ý) đẩy giá nhà đất tăng cao ngoài sức tưởng tượng.<h3>1. Cơ chế vận hành và 5 hệ lụy nguy hiểm</h3>Cơ chế vận hành<ul><li>Chủ đầu tư: Sau khi hoàn thiện pháp lý, họ nâng giá bán và kết hợp với ngân hàng để cung cấp nhiều phương án thanh toán.</li><li>Ngân hàng: Thẩm định và định giá dự án ở mức cao hơn, vừa giúp chủ đầu tư bán hàng dễ dàng hơn, vừa tạo điều kiện cho người mua vay số tiền lớn.</li><li>Khách hàng: Nhờ nhiều phương thức thanh toán, khách hàng có bao nhiêu tiền cũng có thể tham gia mua, dẫn đến nhu cầu giả tạo và tạo hiệu ứng “cháy hàng”.</li><li>Thuế đất: Nhà nước điều chỉnh thu thuế sử dụng đất theo giá thị trường, làm chi phí đầu vào cao hơn, buộc chủ đầu tư nâng giá bán.</li></ul>Tất cả những yếu tố này kết hợp với nhau tạo ra một vòng xoáy mà trong đó giá bất động sản <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/viet-nam-nguy-co-bong-bong-bat-dong-san" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/viet-nam-nguy-co-bong-bong-bat-dong-san" target="_blank" rel="noopener">chỉ có chiều hướng tăng</a>, còn người mua ngày càng “lạc lối” trong mê cung giá và phương thức thanh toán.<figure id="figure-moxl4fcz6jmgb0m7a5"><img id="moxl4fcz6jmgb0m7a5" src="https://media.gettyimages.com/id/2197152424/photo/property-tax-red-direction-arrow-sign-on-a-white-wooden-table.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=QIaFVTrsi4LFEPlHAzZrU0CstDSFww5kkEyh_t89X8A=" alt="Property Tax. Red direction arrow sign on a white wooden table" title="Property Tax. Red direction arrow sign on a white wooden table" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/2197152424/photo/property-tax-red-direction-arrow-sign-on-a-white-wooden-table.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=QIaFVTrsi4LFEPlHAzZrU0CstDSFww5kkEyh_t89X8A=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"></figure>5 hệ lụy nguy hiểm đối với thị trường và người mua1. Giá bất động sản bị “thổi” lên mức cao hơn giá trị thực:Khi ngân hàng định giá cao, chủ đầu tư bán giá cao, thị trường hình thành mặt bằng giá mới không phản ánh nhu cầu thật. Người mua vô tình gánh thêm phần chi phí tài chính ẩn trong giá bán.2. Nguy cơ “ảo giác sở hữu” từ gói vay linh hoạt: Chương trình thanh toán đa dạng khiến nhiều người tin rằng mình có khả năng mua nhà. Thực tế, khoản vay ngân hàng vẫn là nghĩa vụ nợ lớn, dễ dẫn tới áp lực tài chính hoặc mất khả năng trả nợ.3. Rủi ro thanh khoản khi thị trường chững lại: Nếu lãi suất tăng hoặc thị trường giảm nhiệt, khách hàng vay vốn cao sẽ khó bán lại bất động sản, hoặc phải bán lỗ. Chủ đầu tư cũng đối mặt với hàng tồn kho và áp lực trả nợ ngân hàng.4. Tạo ra “bong bóng giá” dài hạn: Vòng lặp “giá tăng – vay nhiều – thuế cao” kéo dài sẽ <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/viet-nam-nguy-co-bong-bong-bat-dong-san" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/viet-nam-nguy-co-bong-bong-bat-dong-san" target="_blank" rel="noopener">tạo ra bong bóng giá bất động sản</a>. Khi bong bóng vỡ, hệ thống ngân hàng và người mua đều chịu thiệt hại.5. Suy giảm niềm tin và khả năng tiếp cận của người mua thực: Người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở vì giá bị đẩy cao, phải cạnh tranh với nhóm đầu cơ hoặc người mua theo tâm lý đám đông.<figure id="figure-sc5l7a72jlmgb155un"><img id="sc5l7a72jlmgb155un" src="https://media.gettyimages.com/id/2198700779/photo/real-estate-management-concept-businesswoman-analyzing-visual-graph-showing-real-estate.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=NF5dref4AJqZa5CEqTW70stKjDzlwT9QX7QT-NktTcE=" alt="Real estate management concept, Businesswoman analyzing visual graph showing real estate market growth, Investment, Planning financial, real estate, Property market target, Buy and sell houses, Tax" title="Real estate management concept, Businesswoman analyzing visual graph showing real estate market growth, Investment, Planning financial, real estate, Property market target, Buy and sell houses, Tax" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/2198700779/photo/real-estate-management-concept-businesswoman-analyzing-visual-graph-showing-real-estate.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=NF5dref4AJqZa5CEqTW70stKjDzlwT9QX7QT-NktTcE=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"></figure><h3>2. Hướng dẫn thực tiễn cho người mua và nhà đầu tư</h3>Trong bối cảnh thị trường phức tạp, người mua và nhà đầu tư cá nhân cần trang bị kiến thức và <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/chien-luoc-dau-tu-bds-phong-thu" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/chien-luoc-dau-tu-bds-phong-thu" target="_blank" rel="noopener">nguyên tắc hành động rõ ràng</a> để tự bảo vệ mình. Một số gợi ý thực tiễn:(1) Đánh giá kỹ giá trị thực của bất động sản<ul><li>So sánh giá bán dự án với các dự án tương tự trong khu vực (pháp lý, vị trí, tiện ích).</li><li>Kiểm tra chi phí xây dựng, giá đất nền cùng loại để ước tính giá trị thực tế.</li><li>Không chỉ nhìn vào giá niêm yết của chủ đầu tư mà còn xem các giao dịch thứ cấp.</li></ul>(2) Phân tích chi phí vay và nghĩa vụ tài chính dài hạn<ul><li>Tính toán tổng số tiền phải trả cả gốc lẫn lãi trong suốt thời gian vay, không chỉ 1–2 năm ưu đãi lãi suất ban đầu.</li><li>Dự phòng kịch bản lãi suất tăng, thu nhập giảm để đảm bảo khả năng trả nợ.</li><li>Đừng để “gói vay 0% lãi” làm mờ mắt; sau thời gian ưu đãi, lãi suất có thể tăng gấp đôi.</li></ul>(3) Ưu tiên thanh toán bằng vốn tự có hoặc tỷ lệ vay thấp<ul><li>Hạn chế vay trên 50% giá trị bất động sản để giảm rủi ro.</li><li>Nếu phải vay, chọn kỳ hạn phù hợp với dòng tiền ổn định, tránh gánh nặng nợ quá dài.</li></ul>(4) Kiểm tra pháp lý dự án độc lập<ul><li>Dù chủ đầu tư công bố “hoàn thiện pháp lý”, người mua nên tự tra cứu hoặc nhờ luật sư, công ty dịch vụ pháp lý kiểm chứng.</li><li>Đặc biệt lưu ý sổ đỏ/sổ hồng, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.</li></ul>(5) Nhìn dài hạn và đa dạng hóa kênh đầu tư<ul><li>Không bỏ toàn bộ vốn vào một dự án hoặc một phân khúc.</li><li>Cân nhắc các loại hình bất động sản có nhu cầu thực cao (nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp, đất có hạ tầng hoàn chỉnh) thay vì chạy theo xu hướng “sốt đất”.</li></ul>(6) Đặt nhu cầu ở thực lên hàng đầu<ul><li>Nếu mua để ở, hãy ưu tiên các tiêu chí tiện ích, vị trí, cộng đồng cư dân, chất lượng bàn giao hơn là “giá sẽ tăng”. Điều này giúp tránh áp lực nợ và rủi ro mất giá. Khu vực nào đáp ứng tốt các tiêu chí sẽ có "giá tăng bền vững".</li><li>Nếu mua để cho thuê thì tìm hiểu nhu cầu thuê thực tế tại khu vực, lưu lượng giao thông hay tuyến đường đi lại có thuận tiện, có đầy đủ tiện ích cho người đi thuê hay không. Tỉ suất lợi nhuận của việc cho thuê trên giá vốn đầu tư (thường căn hộ sẽ tầm 4-5%/năm, nhà thấp tầng thì thấp hơn).</li></ul>(7) Theo dõi thông tin chính sách và biến động vĩ môMặc dù chưa có giải pháp tức thời ở tầm Chính phủ, nhưng các động thái về tín dụng, thuế đất, quy hoạch… sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Người mua nên theo dõi sát để điều chỉnh quyết định kịp thời.<figure id="figure-6o1636azbwmgb1a0q4"><img id="6o1636azbwmgb1a0q4" src="https://media.gettyimages.com/id/2206365090/photo/earnings-on-investments-in-the-construction-and-sale-of-housing-secure-assets-boost-income.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=gbjwaVegvz_hV5xYlaeQtZrWyvEY3aFV2hAIGIKF80c=" alt="Earnings on investments in the construction and sale of housing. Secure assets, boost income, and expand financial opportunities. Market growth." title="Earnings on investments in the construction and sale of housing. Secure assets, boost income, and expand financial opportunities. Market growth." class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/2206365090/photo/earnings-on-investments-in-the-construction-and-sale-of-housing-secure-assets-boost-income.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=gbjwaVegvz_hV5xYlaeQtZrWyvEY3aFV2hAIGIKF80c=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"></figure><h3>3. Kết luận</h3>Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn “vừa minh bạch vừa phức tạp”. Việc chủ đầu tư hoàn thiện pháp lý kết hợp gói vay linh hoạt giúp dự án bán nhanh nhưng cũng tạo nên vòng xoáy giá cả. Người mua cần tỉnh táo, hiểu rõ cơ chế vận hành và các hệ lụy tiềm ẩn, đồng thời <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/chien-luoc-dau-tu-bds-phong-thu" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/chien-luoc-dau-tu-bds-phong-thu" target="_blank" rel="noopener">áp dụng nguyên tắc tài chính cá nhân chặt chẽ</a> để không trở thành nạn nhân của chính sách bán hàng “quá hấp dẫn”.Đặt mình ở vị trí “người tiêu dùng thông minh” – biết phân tích, kiểm tra, so sánh – chính là chìa khóa giúp người mua và nhà đầu tư cá nhân giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường đầy mê cung như hiện nay.Anh/chị tìm hiểu thêm các bài viết liên quan, vui lòng <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog" href="https://thesenturia-anphu.com/blog" target="_blank" rel="noopener" data-mce-selected="inline-boundary">click tại đây.</a>

Bức tranh mới của thị trường bất động sản: Khi “pháp lý minh bạch” đi cùng “gói vay linh hoạt”

Sau khi bàn về <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/viet-nam-nguy-co-bong-bong-bat-dong-san" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/viet-nam-nguy-co-bong-bong-bat-dong-san" target="_blank" rel="noopener">những dấu hiệu nguy cơ bong bóng bất động sản</a>, hôm nay chúng ta sẽ cùng nhìn vào bức tranh tích cực hơn: đâu là chiến lược phòng thủ, và những yếu tố nào có thể giúp thị trường ổn định, tăng trưởng bền vững trong giai đoạn tới? Có 3 điểm mấu chốt mà nhà đầu tư cần lưu ý.<h3>1. Chính sách lãi suất và hạ tầng trọng điểm</h3>Ngân hàng Nhà nước trong năm 2024 đã giữ mặt bằng lãi suất điều hành ở mức thấp hơn 1,5–2 điểm phần trăm so với giai đoạn căng thẳng 2022–2023. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí vay vốn mà còn tạo ra dư địa để thị trường bất động sản không “ngộp thở” như trước. Nếu cơ chế lãi suất tiếp tục được điều hành linh hoạt (kiểm soát lạm phát và không bị áp lực từ thị trường tài chính thế giới), kết hợp với các gói tín dụng chuyên biệt, nhà đầu tư có thể yên tâm hơn khi tham gia thị trường trung và dài hạn.Song song đó, khu vực Đông Nam Bộ đang nổi lên như trung tâm hạ tầng mới của Việt Nam: sân bay Long Thành dự kiến giai đoạn 1 vận hành vào 2026, dự án đường sắt kết nối sân bay Long Thành và Thủ Thiêm, cùng hàng loạt dự án cao tốc và vành đai kết nối các vùng kinh tế của Đông Nam Bộ. Những “điểm neo hạ tầng” này sẽ là lá chắn giúp giá trị bất động sản quanh khu vực được củng cố, hạn chế rủi ro giảm giá mạnh.<figure id="figure-qlkf11zixmfxjdo4w"><img id="qlkf11zixmfxjdo4w" src="https://cdn.durable.co/blocks/2byeUSmuoAFuib2l1Gq4s7WD40Gvrqx9qvfVohuGRaT1OBa65Z2fmEvT11UU2leR.jpg" alt="Sân bay Long Thành mở ra cơ hội kết nối nền kinh tế của Việt Nam với thế giới, Đông Nam Bộ hưởng lợi về hạ tầng và phát triển công nghiệp, logistics" title="Sân bay Long Thành mở ra cơ hội kết nối nền kinh tế của Việt Nam với thế giới, Đông Nam Bộ hưởng lợi về hạ tầng và phát triển công nghiệp, logistics" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Sân bay Long Thành dự kiến vận hành giai đoạn 1 vào đầu năm 2026" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/2byeUSmuoAFuib2l1Gq4s7WD40Gvrqx9qvfVohuGRaT1OBa65Z2fmEvT11UU2leR.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Sân bay Long Thành dự kiến vận hành giai đoạn 1 vào đầu năm 2026</figcaption></figure><h3>2. Bối cảnh kinh tế thế giới và cơ hội cho Việt Nam</h3>Năm 2025, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã bắt đầu chu kỳ hạ lãi suất, dự kiến tổng mức giảm có thể từ 0,75–1 điểm phần trăm. Điều này đồng nghĩa với việc áp lực tỷ giá giảm, giúp Việt Nam có thêm dư địa kiểm soát chính sách tiền tệ. Thương mại Mỹ – Trung vẫn tiềm ẩn căng thẳng, nhưng cũng mở ra cơ hội cho Việt Nam khi dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục diễn ra.Theo Tổng cục Hải quan, xuất khẩu Việt Nam 8 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 260 tỷ USD, tăng trên 16% so với cùng kỳ. Đây là điểm sáng, bởi dòng ngoại tệ dồi dào giúp ổn định vĩ mô, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư bất động sản vốn rất nhạy cảm với biến động kinh tế.<figure id="figure-fc04a3cevmfxltchn"><img id="fc04a3cevmfxltchn" src="https://cdn.durable.co/blocks/37P0H7rv67zDCIX1etf5eyQJ1knVBOd6GOehF3P7ZzRCyKDPG5UyDZKRAU3BRSJW.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Việt Nam đang là thị trường có nhiều tiềm năng về phát triển công nghiệp, logistics, tài chính quốc tế" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/37P0H7rv67zDCIX1etf5eyQJ1knVBOd6GOehF3P7ZzRCyKDPG5UyDZKRAU3BRSJW.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Việt Nam đang là thị trường có nhiều tiềm năng về phát triển công nghiệp, logistics, tài chính quốc tế</figcaption></figure><h3>3. Niềm tin và kỳ vọng thị trường</h3>Dù có nhiều sóng gió, Việt Nam vẫn được xem là thị trường tiềm năng bậc nhất khu vực nhờ vị trí địa chiến lược và dân số trẻ hơn 100 triệu người. Theo World Bank, tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ chiếm hơn 50% dân số vào 2035, tạo lực cầu khổng lồ về nhà ở, thương mại và du lịch.Chính yếu tố niềm tin này mới là điểm tựa quan trọng nhất. Bởi trong đầu tư bất động sản, tâm lý chiếm đến 70% quyết định. Khi nhà đầu tư nhìn thấy hạ tầng thực sự hình thành, chính sách rõ ràng, và nền kinh tế giữ vững tăng trưởng, thị trường sẽ tự điều chỉnh, giảm thiểu nguy cơ bong bóng.<figure id="figure-d2v91l21wtmfxtkoqs"><img id="d2v91l21wtmfxtkoqs" src="https://cdn.durable.co/blocks/310os4OiwsdlRtAP6PL3UNrNYqm3moU5prKdnMTGIOr3vMXF5wHL2B3a86KaEv7o.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 100%;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Việt Nam vẫn được xem là thị trường tiềm năng bậc nhất khu vực nhờ vị trí địa chiến lược và dân số trẻ" data-positionx="50%" data-positiony="100%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/310os4OiwsdlRtAP6PL3UNrNYqm3moU5prKdnMTGIOr3vMXF5wHL2B3a86KaEv7o.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 100%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Việt Nam vẫn được xem là thị trường tiềm năng bậc nhất khu vực nhờ vị trí địa chiến lược và dân số trẻ</figcaption></figure>Trong giai đoạn hiện nay, chiến lược phòng thủ không phải là đứng ngoài thị trường, mà là chọn đúng vị trí, đúng thời điểm, phù hợp với ngân sách và dựa trên ba “lá chắn”: lãi suất ổn định – hạ tầng trọng điểm – niềm tin dài hạn. Nếu biết kiên nhẫn quan sát và chọn lọc, bất động sản Việt Nam vẫn là kênh đầu tư giàu tiềm năng, nhưng cần tỉnh táo để đi đường dài thay vì chỉ nhìn vào sóng ngắn hạn.Anh/chị tìm hiểu thêm các bài viết liên quan, vui lòng <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog" href="https://thesenturia-anphu.com/blog" target="_blank" rel="noopener" data-mce-selected="inline-boundary">click tại đây.</a>

Chiến lược đầu tư phòng thủ trong chu kỳ mới

Dữ liệu 2024–nửa đầu 2025 cho thấy một số chỉ báo kinh tế và thị trường bất động sản ở Việt Nam đang đồng thời chuyển sang vùng cảnh báo: tín dụng vào BĐS tăng nhanh hơn tín dụng chung, giá nhà tăng mạnh so với thu nhập, thanh khoản suy giảm trong nhiều phân khúc, trong khi nguồn cung vẫn tiếp tục được bung ra ở mức cao ở phân khúc hạng sang và cao cấp là chủ yếu. Những yếu tố này là các “nhịp” thường thấy trước khi xảy ra điều chỉnh mạnh của thị trường.<h3>1. Tín dụng đổ vào bất động sản tăng nhanh — rủi ro hệ thống tài chính</h3>Theo thống kê chính thức, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cuối năm 2024 tăng mạnh — tăng 16,11% so với cuối 2023, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế là 15,08%. Trong đó, dư nợ tiêu dùng bất động sản vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất (khoảng 60%), dư nợ kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 40%. Tính đến hết quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 1.563.481 tỉ đồng, tăng 110.752 tỉ đổng so với quý IV/2024 (Bộ Xây dựng, 2025) <a data-mce-href="https://tapchinganhang.gov.vn/dieu-hanh-tin-dung-linh-hoat-la-nen-tang-cho-thi-truong-bat-dong-san-phat-trie-n-ben-vung-16191.html" href="https://tapchinganhang.gov.vn/dieu-hanh-tin-dung-linh-hoat-la-nen-tang-cho-thi-truong-bat-dong-san-phat-trie-n-ben-vung-16191.html" target="_blank" rel="noopener">(nguồn: tapchinganhang.gov.vn)</a>. Việc tín dụng BĐS tăng nhanh, đặc biệt vào mục đích kinh doanh, làm tăng phụ thuộc hệ thống ngân hàng vào phân khúc rủi ro này.<figure id="figure-dqqt6194vmfmmsvns"><img id="dqqt6194vmfmmsvns" src="https://media.gettyimages.com/id/1441549481/photo/top-view-aerial-of-center-ho-chi-minh-city-vietnam.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=LnUiYoLVaq9xWv6k66k_P6ponNVn06mdnhAhGg83Fw4=" alt="High rise condominium buildings in Ho Chi Minh City" title="High rise condominium buildings in Ho Chi Minh City" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Ảnh minh họa - nguồn: Internet" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/1441549481/photo/top-view-aerial-of-center-ho-chi-minh-city-vietnam.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=LnUiYoLVaq9xWv6k66k_P6ponNVn06mdnhAhGg83Fw4=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Ảnh minh họa - nguồn: Internet</figcaption></figure><h3>2. Giá nhà tăng nhanh vượt năng lực chi trả</h3>Giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM trong quý 2/2025 được báo cáo ở mức ~82 triệu đồng/m² (tăng gần 7% theo quý, ~29% theo năm). Ở Hà Nội, giá trung bình cũng ở mức cao (~76 triệu/m²) với tăng trưởng mạnh trong vài năm gần đây. Những con số này đẩy tỷ lệ giá/thu nhập (PIR) của Việt Nam lên mức cao hơn trung bình thế giới.Một báo cáo so sánh gần đây cho thấy giá nhà trên thu nhập tại VN cao hơn bình quân thế giới khoảng 1,6 lần (PIR ~23–24), hiện nay chỉ số này là 26, nghĩa là nhà trở nên rất khó tiếp cận cho hộ gia đình trung bình. <a data-mce-href="https://eonsr.com/gia-nha-tren-thu-nhap-viet-nam-2025/" href="https://eonsr.com/gia-nha-tren-thu-nhap-viet-nam-2025/" target="_blank" rel="noopener">(nguồn: eonsr.com).</a><figure id="figure-viqikj39m8mfkjs73e"><img id="viqikj39m8mfkjs73e" src="https://cdn.durable.co/blocks/38FX9WpaK2rlmudLvJNmLSOSJN6CxL8g2boRE2O19qnidtZ9UhHuCFcikr2DiSfm.png" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Khi nhà ở trở nên chóng vánh đắt so với thu nhập, lực cầu thực tế (người mua để ở) giảm, chỉ còn lực cầu đầu cơ hoặc người có khả năng tài chính rất tốt — khiến thị trường dễ mất cân bằng." data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/38FX9WpaK2rlmudLvJNmLSOSJN6CxL8g2boRE2O19qnidtZ9UhHuCFcikr2DiSfm.png" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Khi nhà ở trở nên chóng vánh đắt so với thu nhập, lực cầu thực tế (người mua để ở) giảm, chỉ còn lực cầu đầu cơ hoặc người có khả năng tài chính rất tốt — khiến thị trường dễ mất cân bằng.</figcaption></figure><h3>3. Thanh khoản sụt giảm, giao dịch yếu — dấu hiệu “khô” của thị trường thật</h3>Theo VARS, thấp tầng và đất nền chiếm tỷ trọng 40% trong tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm. Phần còn lại là căn hộ chung cư với tỷ trọng các phân khúc như sau: căn hộ hạng sang chiếm 15,5%, căn hộ cao cấp chiếm 21,5%, căn hộ trung cấp chiếm 18%, căn hộ bình dân chiếm 5%. Từ cơ cấu này nhìn sang con số tổng giao dịch, có thể hiểu phần lớn giao dịch trong 6 tháng đầu năm tập trung ở các phân khúc: thấp tầng, đất nền và căn hộ cao cấp - hạng sang.Đây là một chỉ dấu đáng lo ngại, bởi trên thực tế, cầu thực chưa bao giờ là lực đẩy chính cho giao dịch tại các phân khúc này. Thấp tầng, đất nền, căn hộ cao cấp – hạng sang luôn là “lãnh địa” của giới đầu tư – đầu cơ. Chính VARS cũng thừa nhận rằng phần lớn giao dịch trên thị trường sơ cấp đến từ nhu cầu của người mua bất động sản thứ 2 trở lên, khi họ tận dụng dòng tiền ưu đãi với kỳ vọng giá tăng. <a data-mce-href="https://vcci.com.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-6-thang-thanh-khoan-chong-chenh" href="https://vcci.com.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-6-thang-thanh-khoan-chong-chenh" target="_blank" rel="noopener">(nguồn: vcci.com.vn)</a>.Ở mảng bán lẻ/office tại TP.HCM, số liệu CBRE cho thấy net absorption (khả năng hấp thụ) có xu hướng giảm so với quý trước — dấu hiệu cầu mới yếu đi trong bối cảnh giá tăng. <a data-mce-href="https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q2-2025" href="https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q2-2025" target="_blank" rel="noopener">(nguồn: cbrevietnam.com)</a>.<figure id="figure-f3qv057fmmfmmr15b"><img id="f3qv057fmmfmmr15b" src="https://cdn.durable.co/blocks/1cl4yRP1Tif3U5bupzC94DUNsr69x5x4QrFy5XcuUVrF2XebVxs99fIYoa1tGm5f.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Ảnh minh họa - nguồn: Internet" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1cl4yRP1Tif3U5bupzC94DUNsr69x5x4QrFy5XcuUVrF2XebVxs99fIYoa1tGm5f.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Ảnh minh họa - nguồn: Internet</figcaption></figure><h3>4. Cung – cầu lệch pha và mô hình bán hàng “đại trà” rủi ro</h3>Những chuyển biến gần đây đang gia tăng áp lực đối với thanh khoản của thị trường bất động sản, làm sâu sắc thêm tình trạng chông chênh. Nổi bật trong số đó là những tin tức lan truyền về một nguồn cung khổng lồ sẽ được tung ra trong những năm tới, đặc biệt là ở phân khúc nghỉ dưỡng và hạng sang - cao cấp. Trong bối cảnh giá bất động sản nói chung, giá nhà nói riêng đã vượt quá ngưỡng chịu đựng của của người mua, sự kỳ vọng về một nguồn cung khổng lồ không khác gì “liều doping” tiếp thêm sức phản kháng của thị trường, nhất là nhóm người mua ở thực. <a data-mce-href="https://vcci.com.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-6-thang-thanh-khoan-chong-chenh" href="https://vcci.com.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-6-thang-thanh-khoan-chong-chenh" target="_blank" rel="noopener">(nguồn:vcci.com.vn)</a><h3>5. Dấu hiệu đầu cơ</h3>Theo kết quả một khảo sát của Batdongsan - nền tảng cung cấp dữ liệu, giúp người dùng tìm nhà - có tới 73% người mua bất động sản chỉ muốn nắm giữ tài sản trong 1-5 năm trước khi bán lại. Nhóm đầu tư ngắn hạn 1-3 năm chiếm 51%. Điều này phản ánh tâm lý "lướt sóng" vẫn phổ biến trên thị trường.<h3>Kết luận</h3>Tổng hợp các chỉ báo trên (tín dụng BĐS tăng nhanh; giá tăng vượt thu nhập; thanh khoản suy giảm; cung - cầu lệch pha; dấu hiệu đầu cơ) cho thấy đây là những tín hiệu đáng lo ngại, cảnh báo&nbsp;thị trường đang vào vùng dễ tổn thương.Tuy nhiên đây không phải là dự báo khủng hoảng ngay lập tức, Việt Nam đang nắm trong tay nhiều lợi thế và có 3 yếu tố có thể giúp Việt Nam thay đổi cục diện và kiểm soát tăng trưởng. Đây là thời điểm các nhà đầu tư cần bật chế độ đầu tư "phòng thủ" giữa ranh giới nguy hiểm và cơ hội. Những nội dung này sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo.Anh/chị tìm hiểu thêm các bài viết liên quan, vui lòng <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog" href="https://thesenturia-anphu.com/blog" target="_blank" rel="noopener" data-mce-selected="inline-boundary">click tại đây.</a>

Việt Nam rơi vào nguy cơ bong bóng bất động sản?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh biến động mạnh, việc chọn đúng sản phẩm để đầu tư là mối quan tâm hàng đầu. Giữa shophouse và biệt thự cao cấp, đâu mới là “cửa sáng” cho nhà đầu tư? Hãy cùng phân tích.<h3>Shophouse – Lợi thế thương mại nhưng tiềm ẩn rủi ro</h3><ul style=""><li>Ưu điểm:<ul style=""><li>Vị trí thường nằm trên trục đường chính hoặc trong khu đô thị đông dân cư.</li><li>Kết hợp hai chức năng: vừa ở vừa kinh doanh.</li><li>Giá trị thương mại cao nếu nằm trong khu vực có mật độ dân cư và nhu cầu mua sắm lớn.</li></ul></li><li>Nhược điểm:<ul style=""><li>Giá bán ngày càng cao, nhiều dự án định giá vượt quá giá trị thật.</li><li>Thực tế nhiều shophouse trong các khu đô thị mới lại “đóng cửa im lìm”, ít hoạt động kinh doanh hiệu quả.</li><li><a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/shophouse-het-thoi-tai-san-de-doi" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/shophouse-het-thoi-tai-san-de-doi" target="_blank" rel="noopener">Xu hướng thương mại điện tử</a> phát triển mạnh khiến mô hình bán lẻ truyền thống gặp khó.</li><li>Thanh khoản không phải lúc nào cũng tốt, phụ thuộc vào sức sống của cả khu đô thị.</li></ul></li><li>==&gt; Nếu nhà đầu tư không có một mục đích cụ thể hay một ngành nghề kinh doanh nhất định trên chính căn shophouse, phụ thuộc nhiều vào việc cho thuê hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn (trong bối cảnh tỷ giá chênh lệch cao, lãi suất có xu hướng tăng) cộng thêm tình hình kinh tế vĩ mô ảm đạm thì dễ bị áp lực thanh khoản làm hạ giá bán. Các shophouse ở các khu đô thị thiếu sức sống, lưu lượng ít cũng khó kinh doanh hiệu quả để tạo ra giá trị bền vững.</li></ul><figure id="figure-7ugxeh7rrqmfhpk8n8"><img id="7ugxeh7rrqmfhpk8n8" src="https://cdn.durable.co/blocks/1aSrpIb4HbU2NEwUu3Sf8uHLFLucyrxThj9HKHMor5fdS2yGONZWNrQxloI74BA0.jpg" alt="số lượng shophouse Senturia An Phú chỉ 91 căn, kết hợp ở và kinh doanh" title="số lượng shophouse Senturia An Phú chỉ 91 căn, kết hợp ở và kinh doanh" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Shophouse Senturia An Phú nằm ở mặt tiền đường song hành cao tốc và đối diện khu căn hộ The Privé, mang đến tiềm năng thương mại trong dài hạn" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1aSrpIb4HbU2NEwUu3Sf8uHLFLucyrxThj9HKHMor5fdS2yGONZWNrQxloI74BA0.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Shophouse Senturia An Phú nằm ở mặt tiền đường song hành cao tốc và đối diện khu căn hộ The Privé, mang đến tiềm năng thương mại trong dài hạn</figcaption></figure><h3>Biệt thự cao cấp – Không gian sống và tài sản khẳng định vị thế</h3><ul><li>Ưu điểm: <ul><li>Biệt thự gắn liền với đất, <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/biet-thu-khu-dong-bieu-tuong-moi-senturia-an-phu" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/biet-thu-khu-dong-bieu-tuong-moi-senturia-an-phu" target="_blank" rel="noopener">mang tính hữu hạn</a>, đặc biệt khi nằm trong khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, an ninh 24/7.</li><li>Đáp ứng nhu cầu thật của tầng lớp thượng lưu: không gian sống riêng tư, tiện nghi, môi trường xanh, an toàn cho gia đình.</li><li>Giá trị gia tăng ổn định, ít phụ thuộc vào biến động ngắn hạn của thị trường bán lẻ.</li><li>Dễ dàng cho thuê dài hạn với đối tượng khách ngoại quốc hoặc chuyên gia (trong khu vực có định hướng quốc tế, tài chính hoặc công nghệ cao).</li></ul></li><li>Nhược điểm: <ul><li>Vốn đầu tư ban đầu cao, phù hợp với tệp khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh.</li><li>Tính thanh khoản không nhanh bằng các sản phẩm căn hộ phổ thông, nhưng bù lại giữ giá tốt.</li></ul></li></ul><figure id="figure-o0gqa4jomjmfhq242g"><img id="o0gqa4jomjmfhq242g" src="https://cdn.durable.co/blocks/36iSOuyvD7gWQMBddtNHdvGOGPJANxMbP4EIJPatyBy8gizH91SRZrYFNIdMncCb.png" alt="Chỉ 62 căn biệt thự song lập Senturia An Phú, số lượng hữu hạn mang lại giá trị thanh khoản cao " title="Chỉ 62 căn biệt thự song lập Senturia An Phú, số lượng hữu hạn mang lại giá trị thanh khoản cao " class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Biệt thự Senturia An Phú với thiết kế trần cao thoáng mang cảm giác sang trọng, không gian xung quanh nhiều mảng xanh và đảm bảo an ninh" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/36iSOuyvD7gWQMBddtNHdvGOGPJANxMbP4EIJPatyBy8gizH91SRZrYFNIdMncCb.png" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Biệt thự Senturia An Phú với thiết kế trần cao thoáng mang cảm giác sang trọng, không gian xung quanh nhiều mảng xanh và đảm bảo an ninh</figcaption></figure><h3>Xu hướng 1–2 năm tới: Bức tranh rõ nét</h3><ul><li><a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/shophouse-het-thoi-tai-san-de-doi" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/shophouse-het-thoi-tai-san-de-doi" target="_blank" rel="noopener">Shophouse sẽ tiếp tục phân hóa:</a> chỉ những sản phẩm nằm trong khu đô thị đông đúc, quy hoạch tốt, có những dự án hạ tầng trọng điểm, thu hút lưu lượng dồi dào thì có thể duy trì giá trị. Các sản phẩm “đại trà” sẽ gặp khó khăn vì áp lực cạnh tranh từ thương mại điện tử và mức định giá cao.</li><li><a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog/biet-thu-khu-dong-bieu-tuong-moi-senturia-an-phu" href="https://thesenturia-anphu.com/blog/biet-thu-khu-dong-bieu-tuong-moi-senturia-an-phu" target="_blank" rel="noopener">Biệt thự cao cấp được dự báo sẽ duy trì sức hút</a>, nhất là tại các khu vực đang hình thành trung tâm mới như Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú. Nhu cầu của giới thượng lưu đối với không gian sống riêng biệt, xanh và an toàn được xem là “miễn nhiễm” với chu kỳ ngắn hạn của thị trường.</li></ul><figure id="figure-nomw9r8rdmfhu6h2y"><img id="nomw9r8rdmfhu6h2y" src="https://cdn.durable.co/blocks/1e4uTSstEvzWfpdrAsROTpywN8eK1oBNK0zy40fztdC56RyLIZHft0768cqKsjXl.png" alt="Kết cấu biệt thự song lập Senturia An Phú gồm 1 trệt, 2 lầu và 1 sân thượng, thiết kế trần cao thoáng sang trọng" title="Kết cấu biệt thự song lập Senturia An Phú gồm 1 trệt, 2 lầu và 1 sân thượng, thiết kế trần cao thoáng sang trọng" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 30%;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Mặt bằng biệt thự song lập Senturia An Phú với GFA lên đến 422.65m2, 2 chỗ đậu ô tô và sân vườn rộng, nhiều phòng chức năng" data-positionx="50%" data-positiony="30%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1e4uTSstEvzWfpdrAsROTpywN8eK1oBNK0zy40fztdC56RyLIZHft0768cqKsjXl.png" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 30%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Mặt bằng biệt thự song lập Senturia An Phú với GFA lên đến 422.65m2, 2 chỗ đậu ô tô và sân vườn rộng, nhiều phòng chức năng</figcaption></figure><h3>Liên hệ Senturia An Phú</h3>Trong bức tranh này, <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/" href="https://thesenturia-anphu.com/" target="_blank" rel="noopener">Senturia An Phú</a> nổi lên như một lựa chọn cân bằng:<ul><li>Vị trí trung tâm khu Đông, kết nối nhanh tới Thủ Thiêm và trung tâm Sài Gòn. Mặt tiền đường song hành cao tốc, trong tương lai là ga đường sắt kết nối sân bay Long Thành và tuyến metro số 2.</li><li>Quy hoạch đồng bộ, an ninh, nhiều tiện ích nội khu. Ngoại khu là đại đô thị Rạch Chiếc, với định hướng là trung tâm văn hóa - thể thao - du lịch quy mô tầm khu vực.</li><li>Sản phẩm biệt thự song lập chỉ có 62 căn, mang tính hữu hạn, đáp ứng nhu cầu ở thật của giới thượng lưu, riêng biệt và đẳng cấp.</li></ul>Đây không chỉ là nơi an cư thích hợp, đầy đủ tiện ích, nhiều mảng xanh, gần trung tâm mà còn là tài sản có giá trị bền vững, khai thác được nhiều mục đích và khẳng định được vị thế tại trung tâm mới.Anh/chị tìm hiểu thêm các bài viết liên quan, vui lòng <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog" href="https://thesenturia-anphu.com/blog" target="_blank" rel="noopener" data-mce-selected="inline-boundary">click tại đây.</a>

Shophouse và Biệt thự: Đâu sẽ là lựa chọn phù hợp trong giai đoạn này?

Trong vài năm trở lại đây, loại hình shophouse (nhà phố thương mại) đã trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, <a data-mce-href="https://vnexpress.net/lang-phi-80-ty-mua-shophouse-chi-o-chu-khong-lam-an-gi-duoc-4904448.html" href="https://vnexpress.net/lang-phi-80-ty-mua-shophouse-chi-o-chu-khong-lam-an-gi-duoc-4904448.html" target="_blank" rel="noopener">những tranh luận gần đây cho thấy shophouse không còn “dễ sinh lời” như giai đoạn bùng nổ trước kia</a>. Giá bán cao, lợi nhuận khai thác thương mại chưa tương xứng, trong khi xu hướng thương mại điện tử đang dần thay đổi hành vi tiêu dùng, đặt ra câu hỏi: Liệu đầu tư shophouse trong các khu đô thị mới có còn là khoản đầu tư đáng giá?<h3>Bối cảnh thay đổi: Thương mại điện tử “nuốt” thị trường bán lẻ truyền thống</h3><ul><li>Doanh thu online bùng nổ: Việt Nam nằm trong nhóm thị trường thương mại điện tử tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á, với tốc độ trung bình trên 20%/năm, doanh thu TMĐT dự kiến sẽ chạm ngưỡng 30 - 35 tỷ USD trong năm 2025. Người tiêu dùng dần quen mua sắm trực tuyến thay vì đến cửa hàng.</li><li>Mặt bằng truyền thống bị bỏ trống: Hàng loạt trung tâm thương mại, cửa hàng phố lớn tại TP.HCM đã ghi nhận tình trạng khó lấp đầy sau dịch. Các thương hiệu giảm mở điểm bán vật lý để cắt chi phí, tập trung logistic và bán online.</li><li>Câu hỏi đặt ra: Khi hành vi tiêu dùng thay đổi, liệu shophouse – vốn được định vị là “ngôi nhà vừa ở vừa kinh doanh” – có còn giữ giá trị thương mại?</li></ul><h3>Giá trị đặc thù của shophouse trong đô thị mới</h3>Khác với mặt bằng phố lớn, shophouse trong các khu đô thị lại mang tính "cộng đồng khép kín" và hưởng lợi từ sự phát triển đồng bộ và nhu cầu nội khu:<ul><li>Khách hàng sẵn có: Cư dân trong khu đô thị hình thành tầng lớp tiêu dùng ổn định, ưa chuộng dịch vụ tiện lợi ngay trước cửa nhà.</li><li>Tỷ lệ khai thác cao hơn: Các dịch vụ thiết yếu như cà phê, nhà hàng, phòng khám, giáo dục, spa, minimart… thường có nhu cầu lâu dài.</li><li>Giá trị khan hiếm: Trong một khu đô thị vài chục hecta, số lượng shophouse thường rất hạn chế (chỉ chiếm 5–10% quỹ sản phẩm) và vị trí nằm trên các trục đường chính, lộ giới rộng và có lưu lượng giao thông đông đúc.</li><li>Chức năng ở và kinh doanh được bố trí riêng: Trong các khu đô thị được quy hoạch thì chức năng nhà để ở và nhà ở kết hợp kinh doanh được quy định rõ, không tự do mở cửa hàng như các tuyến phố truyền thống, tạo nên chuẩn sống kiểu mới và lợi thế kinh doanh cho các shophouse.</li></ul>Điều này khiến shophouse trở thành sản phẩm “hai trong một”: vừa để ở, vừa kinh doanh, đồng thời đóng vai trò “tài sản để đời” cho các gia đình muốn định cư lâu dài.<figure id="figure-nb1k9qgsbtmexw67v9"><img id="nb1k9qgsbtmexw67v9" src="https://cdn.durable.co/covers/7aLVjptQhsM64SjCG0TIacBdw08N3l7uzTlVhClPhPlEeur9xiKsrTp2B2LHSpzP.jpg" alt="Shophouse Senturia An Phú nằm trên trục đường chính song hành cao tốc, lưu lượng giao thông lớn, thuận tiện kinh doanh" title="Shophouse Senturia An Phú nằm trên trục đường chính song hành cao tốc, lưu lượng giao thông lớn, thuận tiện kinh doanh" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Shophouse trên Đại lộ Nguyễn Cơ Thạch, trục đường Bắc-Nam tại khu đô thị Thủ Thiêm, hiện đang có mức giá khoảng 80 tỷ đồng/căn" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/7aLVjptQhsM64SjCG0TIacBdw08N3l7uzTlVhClPhPlEeur9xiKsrTp2B2LHSpzP.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Shophouse trên Đại lộ Nguyễn Cơ Thạch, trục đường Bắc-Nam tại khu đô thị Thủ Thiêm, hiện đang có mức giá khoảng 80 tỷ đồng/căn</figcaption></figure><h3><a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/" href="https://thesenturia-anphu.com/" target="_blank" rel="noopener">Senturia An Phú</a> – tiềm năng shophouse tại Khu Đông TP.HCM</h3><a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/" href="https://thesenturia-anphu.com/" target="_blank" rel="noopener">Senturia An Phú</a> – dự án nổi bật trong khu đô thị Rạch Chiếc – có nhiều yếu tố khiến shophouse tại đây được giới đầu tư quan tâm:<ul><li>Vị trí chiến lược: Nằm trên mặt tiền song hành cao tốc LT-DG, kế bên Đại lộ Mai Chí Thọ kết nối trực tiếp Thủ Thiêm, trung tâm Sài Gòn và Sân bay Long Thành trong tương lai.</li><li>Trung tâm mới: Khu đô thị Rạch Chiếc được định hướng trở thành trung tâm thể thao – giáo dục – thương mại của khu Đông, tạo sức hút cư dân tri thức và chuyên gia nước ngoài, tạo ra cộng đồng tiêu dùng chất lượng, sẵn sàng chi trả cho dịch vụ tiện ích ngay trong khu.</li><li>Khai thác nội khu: Với số lượng hàng ngàn căn hộ của dự án The Privé, Saigon Sport City và các dự án nhà phố, biệt thự xung quanh, shophouse tại Senturia An Phú có sẵn “dòng khách hàng” ổn định, không phụ thuộc hoàn toàn vào bên ngoài.</li><li>Yếu tố khan hiếm: Số lượng shophouse giới hạn chỉ 91 căn, trong khi nhu cầu dịch vụ cao cấp cho cư dân thượng lưu tại đây sẽ gia tăng cùng với tốc độ lấp đầy khu đô thị.</li></ul><figure id="figure-p772jpbuvfmexx16rl"><img id="p772jpbuvfmexx16rl" src="https://cdn.durable.co/blocks/1aSrpIb4HbU2NEwUu3Sf8uHLFLucyrxThj9HKHMor5fdS2yGONZWNrQxloI74BA0.jpg" alt="Shophouse Senturia An Phú có mặt tiền lớn, độ nhận diện thương hiệu cao, dễ cho thuê và kinh doanh các loại ngành hàng nhiều thương hiệu" title="Shophouse Senturia An Phú có mặt tiền lớn, độ nhận diện thương hiệu cao, dễ cho thuê và kinh doanh các loại ngành hàng nhiều thương hiệu" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Shophouse Senturia An Phú với mặt tiền mỗi căn rộng 7m, vị trí nằm trên đường song hành và đối diện căn hộ The Privé, lưu lượng sầm uất, kinh doanh thuận lợi" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1aSrpIb4HbU2NEwUu3Sf8uHLFLucyrxThj9HKHMor5fdS2yGONZWNrQxloI74BA0.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Shophouse Senturia An Phú với mặt tiền mỗi căn rộng 7m, vị trí nằm trên đường song hành và đối diện căn hộ The Privé, lưu lượng sầm uất, kinh doanh thuận lợi</figcaption></figure><h3>Góc nhìn đầu tư</h3>Thực tế, shophouse không phải là sản phẩm dành cho tất cả. Trong ngắn hạn (3–5 năm) shophouse khó mang lại tỉ suất cho thuê hấp dẫn, do thị trường bán lẻ vật lý chịu áp lực lớn từ thương mại điện tử. Sản phẩm shophouse phù hợp với những nhà đầu tư hoặc gia đình:<ul><li>Tìm kiếm tài sản tích lũy lâu dài thay vì đầu cơ ngắn hạn. Trong trung – dài hạn (5–10 năm) khi cộng đồng cư dân về ở đầy đủ, nhu cầu tiện ích tại chỗ tăng mạnh, các shophouse đẹp sẽ trở thành “điểm dịch vụ trọng yếu”, giá trị khai thác và giá trị bán lại đều được củng cố.</li><li>Muốn kết hợp kinh doanh dịch vụ – làm văn phòng – để ở trong cùng một không gian.</li><li>Định vị giá trị tài sản truyền đời, bởi loại hình này vừa mang tính biểu tượng vừa gắn liền với cộng đồng cư dân.</li></ul>Nếu coi shophouse là “cỗ máy in tiền” như trong giai đoạn 2016-2019 thì dễ thất vọng; nhưng nếu nhìn như một tài sản tích lũy bền vững gắn liền với sự phát triển đô thị và vị thế xã hội, shophouse vẫn là lựa chọn an toàn trong bối cảnh đô thị mới đang mở rộng.<figure id="figure-33397rtl4ymexzgmjz"><img id="33397rtl4ymexzgmjz" src="https://cdn.durable.co/covers/10G29LgBMp1hW1QrBdcBGbGFGOESeleqi31KiQyJvx9AJTIwRxrjmcVU86YtKpzq.png" alt="Shophouse nên được bố trí trên các trục giao thông chính như shophouse Senturia An Phú" title="Shophouse nên được bố trí trên các trục giao thông chính như shophouse Senturia An Phú" class="object-cover bg-gray-100 rounded-sm md:rounded-md lg:rounded-lg" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Trục shophouse trên Đại lộ Nguyễn Lương Bằng trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng, phục vụ hàng nghìn cư dân căn hộ và khách vãng lai" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/10G29LgBMp1hW1QrBdcBGbGFGOESeleqi31KiQyJvx9AJTIwRxrjmcVU86YtKpzq.png" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Trục shophouse trên Đại lộ Nguyễn Lương Bằng trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng, phục vụ hàng nghìn cư dân căn hộ và khách vãng lai</figcaption></figure>Ngoài ra, có một thực tế khác cần nhìn nhận thẳng thắn là mức giá shophouse hiện nay thường bị các chủ đầu tư đẩy lên rất cao, thậm chí vượt xa giá trị khai thác thực tế. Không ít dự án đưa ra giá bán shophouse ngang bằng hoặc cao hơn giá đất mặt tiền đã kinh doanh ổn định ở khu vực trung tâm, trong khi xung quanh vẫn còn là công trường hoặc dân cư thưa thớt. Điều này tạo ra một “khoảng cách kỳ vọng” rất lớn: nhà đầu tư bỏ vốn nhiều nhưng dòng tiền khai thác khó có thể tương xứng. Đặc biệt, nhiều dự án phát triển shophouse theo mô hình đại trà, bố trí hàng chục đến hàng trăm căn tương tự nhau, không có ưu thế về vị trí hay khả năng hút khách nổi trội. Trong bối cảnh đó, chỉ những căn shophouse sở hữu vị trí độc tôn – như cổng ra vào, gần trục chính, hoặc sát khu tiện ích trọng điểm – mới thật sự có cơ hội sinh lời và giữ giá lâu dài.<h3>Kết luận</h3>Shophouse trong các khu đô thị mới như <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/" href="https://thesenturia-anphu.com/" target="_blank" rel="noopener">Senturia An Phú</a> không còn là sản phẩm “đầu tư lướt sóng” hay “siêu lợi nhuận” ngắn hạn. Thay vào đó, chúng trở thành tài sản khan hiếm, giá trị dài hạn, phục vụ nhu cầu cộng đồng cư dân có yêu cầu cao hơn về dịch vụ chất lượng và sự tiên nghi.Trong bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ và hành vi tiêu dùng thay đổi, nhà đầu tư thông thái sẽ không nhìn shophouse như “cửa hàng phố” truyền thống, mà như tài sản tích lũy vừa ở – vừa khai thác dịch vụ cao cấp – vừa giữ giá trị bền vững theo thời gian.Anh/chị tìm hiểu thêm các bài viết liên quan, vui lòng <a data-mce-href="https://thesenturia-anphu.com/blog" href="https://thesenturia-anphu.com/blog" target="_blank" rel="noopener" data-mce-selected="inline-boundary">click tại đây.</a>

Đọc thêm phân tích thị trường và giá trị đầu tư tại Senturia An Phú

Lotte quay lại Thủ Thiêm với 3 điều kiện “cần & đủ” — tín...

Bức tranh mới của thị trường bất động sản: Khi “pháp lý m...

Chiến lược đầu tư phòng thủ trong chu kỳ mới

Việt Nam rơi vào nguy cơ bong bóng bất động sản?

Shophouse và Biệt thự: Đâu sẽ là lựa chọn phù hợp trong g...

Shophouse hết thời hay là tài sản để đời trong kỷ nguyên ...